En esta ocasion, les comentare sobre los avaluos inmobiliarios en nuestro Pais, los cuales en muchas de las ocasiones causan serias discrepancias y discusiones, debidas a la falta de conocimientos de los avaluos o valuadores y el objeto y la forma en que fueron desarrollados, por lo cual a continuacion tratare de explicar los diversos tipos de avaluos.

1. Avaluo Fisico o Directo: Este tipo de avaluos se refieren al valor fisico material de la propiedad en cuestion, quiere decir, Cuanto costaria volver a construir esa misma propiedad (valor nuevo de reposicion), y aplicandole los demeritos y castigos, debidos a la vida consumida del inmueble, a traves del tiempo, el grado de mantenimiento que se le ha efectuado, etcetera, cuanto valdra en ese instante esa propiedad como esta (valor neto de reposicion), poniendolo simple: cuanto cuestan las piedras antiguas hoy. Existen varios metodos cientificos exactos para calcular este valor, sin embargo no se toma en cuenta la Ley de Oferta y Demanda del inmueble y aqui es donde se crea una gran confusion ya que si se efectua un avaluo tecnico, Fisico o Directo, el publico cree que se va a vender exactamente en ese valor, lo cual en la mayor parte de los casos no es cierto. Existen peritos valuadores, desgraciadamente algunos no muy calificados que sin tener los conocimientos suficientes ni las licencias vigentes autorizadas se ponen a hacer este tipo de avaluos dando por resultado precios fuera de la realidad, frecuentemente, algunos sobrinos o parientes cercanos, que estudiaron un poco de ingenieria o arquitectura, se atreven a hacer avaluos sin ser profesionales en la materia, desorientando al publico y causando confusion. Por eso es muy importante que este tipo de avaluos sea hecho por un experto en la materia.

2. Avaluos por capitalizacion de rentas: Este tipo de avaluos se elaboran analizando la renta que se podria pagar por el inmueble en cuestion, capitalizandolo con un porcentaje que es el resultado del tipo de propiedad, la edad, el estado de conservacion, la facilidad de rentar, el porcentaje que pagan los bancos por tener dinero depositado, la inflacion, la plusvalia, demeritos, etcetera, y se obtiene un valor de dicha propiedad efectuando un analisis matematico de los factores antes mencionados, y la mayor parte de las veces, este avaluo no coincide con el avaluo fisico o directo, ya que este avaluo por capitalizacion de rentas, indica cual sera el capital que tendria que invertir en esa propiedad para que me dejara la renta antes mencionada. En muchas ocasiones estas rentas difieren de lo que se esta rentando en realidad el inmueble. En conclusion, este tipo de avaluo y los analisis de los factores son muy complicados, no se atreva usted a hacerlo solo, consulte siempre a un profesional.

3. Avaluos Comerciales: Este tipo de avaluos analizan tanto el avaluo fisico, como el avaluo por capitalizacion de rentas, asi como la Ley de Oferta y Demanda, o sea el valor del mercado, que quiere decir: Cuanto estaria dispuesto el publico a pagar por dicha propiedad de acuerdo con las condiciones de Ley de Oferta y Demanda en este momento?, En esto influyen: la inflacion, el exceso de propiedades, la falta de propiedades, los creditos, la devaluacion, etcetera. Realmente el avaluo que debemos de tener en cuenta, es el avaluo comercial que contempla los diferentes tipos de valores antes descritos, ya que en epocas de mucha bonanza, puede uno obtener mas dinero que el valor fisico directo, o sea mas de lo que me cuestan las Piedras Antiguas, pero en epocas de crisis financieras, de alta inflacion, etcetera, muchas veces el valor que obtenga por dicha propiedad es menor al que me cuestan la Piedras Antiguas, ya que incluye la Ley de Oferta y Demanda.
En resumen, puede usted analizar el valor fisico, capitalizacion de rentas o creer que su propiedad vale mucho dinero pero la cruda realidad es que tiene que venderla en el valor comercial, o sea lo que el publico realmente esta dispuesto a pagar por dicha propiedad, de acuerdo al estudio profesional correspondiente, y si usted no esta de acuerdo en estos valores, tendra que esperar tiempos mejores para vender su bien raiz. Y sacando a colacion lo que antes en alguna otra comunicacion he manifestado, las inversiones en bienes inmuebles son muy buenas a mediano o largo plazo, ya que tiene usted que esperar el momento adecuado para volver a venderlas. Pero si necesita venderlas en tiempos de crisis, obviamente obtendra un poco menos que lo que podria obtener algun dia en epoca de bonanza, pero lo salvaran de un problema inmediato o una necesidad economica que necesite solventar. Algunos colegios y autoridades otorgan licencias a peritos profesionales, cumpliendo muchos requisitos para ser un perito valuador con licencia calificado, lo cual es muy bueno ya que en el pasado habia, desafortunadamente, personas sin conocimientos suficientes que efectuaban avaluos en las rodillas y causaban descontrol tanto en los prestamos hipotecarios para la compraventa de inmuebles como en las transacciones inmobiliarias, afortunadamente estos colegios y autoridades exigen que los peritos sean profesionales, colegiados en Instituciones de Valuacion, con mucha experiencia, y que presenten examenes muy rigurosos antes de otorgarles una licencia. Algunas Tesorerias de algunos Estados de la Republica y los notarios correspondientes aceptan avaluos no bancarios hechos por un perito valuador registrado en la tesoreria correspondiente para poder hacer los tramites de compraventa de un inmueble, antiguamente todos los avaluos tenian que ser bancarios, actualmente ya no es asi.
Cuando usted quiera saber el valor real de su propiedad, consulte a su experto valuador o profesional inmobiliario que tenga los conocimientos o la experiencia suficientes tanto en valores como en corretaje inmobiliario y que le anexe los estudios de mercado correspondientes para analizar los valores reales de la zona, de propiedades semejantes que estan actualmente en oferta y asi saber usted el valor real comercial de su propiedad. Como estos avaluos no necesitan ser avaluos certificados, el costo de ellos no es muy elevado.
En resumen, siempre consulte a expertos inmobiliarios en la materia y no por ahorrarse unos centavos contrate gente no profesional e inexperta, ya que esto le llevara a tomar decisiones equivocadas o hacerse ilusiones sin fundamento. Como regla general, cuando usted quiera poner en venta o renta un inmueble, en primer lugar tiene que acercarse a un profesional inmobiliario, contratar sus servicios y que lo convenza del precio real en ese momento, de su propiedad, o sea que si no queda convencido no siga adelante, ya que es la base y la raiz de la compraventa de un inmueble y tienen que convencer tanto a usted como vendedor, como algun futuro comprador de que ese es el valor real comercial en ese momento de la propiedad, de otra manera, usted perdera mucho tiempo y tendra problemas innecesarios por saltarse este muy importante paso. Espero que con esta nueva informacion cada dia esten mas enterados de los bienes raices en nuestro Pais.

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